Emsal-piyasa (~7.8M ₺), residual'in (~9.9M ₺) ALTINDA → geliştirme kârlı; arsa piyasada iskontolu olabilir.
İmar hakları (KAKS 0.6) sabit inşaat alanı verir; fark ürün tipi (apartman/villa), birim büyüklüğü, satış fiyatı ve yapı-maliyet sınıfında. Her programın residual'i hesaplanıp en yükseği en-iyi-kullanım seçilir.
| Program | Birim × brüt | Yapı sınıfı | Daire ₺/m² | GDV | Maliyet | Residual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🏆 İkiz/az-katlı konut (2 kat) | 2 × 218 m² | III-C | 79.837 | 26,83M ₺ | 16,95M ₺ | 9,88M ₺ ⚠️ |
| Müstakil villa (2× ayrık) | 2 × 218 m² | III-C | 79.837 | 26,83M ₺ | 16,95M ₺ | 9,88M ₺ ⚠️ |
| Apartman (Zemin+2, 3 kat) | 4 × 109 m² | III-A | 62.112 | 20,87M ₺ | 13,96M ₺ | 6,90M ₺ |
konut-havuzu Altınkale · 4+1 büyük-format premium proxy (n=10; ham villa-etiketi güvenilmez). Güvenilir-veri tabanı (kıyas): Apartman (Zemin+2, 3 kat) → residual 6,90M ₺ (konut-havuzu Altınkale · 2+1 (n=16)).Temel: CSB 2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri (Resmî Gazete). Yapı sınıfı, ürün tipi ve birim büyüklüğüne göre kural ile seçilir. Üzerine CSB'ye dahil olmayan kalemler (proje, harç, saha, pazarlama) ve girişimci kârı eklenir. CSB birimi zaten %15 genel gider + %10 yüklenici kârı içerir → çift-sayma yok.
| Sınıf | ₺/m² | Kapsam |
|---|---|---|
| III-A | 19.800 | Konutlar (apartman) — standart |
| III-B | 21.050 | H<21,5m konut / küçük ikiz |
| III-C | 23.400 | Müstakil/ikiz villa (200–499 m²) |
| IV-A | 26.450 | Büyük villa (≥500 m²) |
| Kalem | Oran | Tutar | Formül / dayanak |
|---|---|---|---|
| Sert maliyet (yapım, anahtar-teslim) | — | 10.221.120 ₺ | Formül ▾436.8 m² brüt × 23.400 ₺/m² (III-C) = 10.221.120 ₺Anahtar-teslim yapım (CSB birim: %15 genel gider + %10 yüklenici kârı DAHİL). |
| Mimari/statik/mekanik/elektrik proje + zemin etüdü + yapı denetimi | %5 | 511.056 ₺ | Dayanak ▾TMMOB serbest mühendislik-mimarlık asgari tarifesi + 4708 sk. Yapı Denetim hizmet bedeli (~%1,5 yapı yaklaşık maliyeti). 436.8 m² × 23.400 ₺/m² × %5 = 511.056 ₺ |
| Yapı ruhsatı + belediye harçları + iskân (yapı kullanma izni) + altyapı bağlantı (elektrik/su/doğalgaz/kanalizasyon) + otopark bedeli | %3 | 306.634 ₺ | Dayanak ▾2464 sk. Belediye Gelirleri Kanunu harç tarifeleri + ilgili belediye meclis kararları (parsel/belediyeye göre değişir). 436.8 m² × 23.400 ₺/m² × %3 = 306.634 ₺ |
| Saha düzenleme + peyzaj + istinat/çevre + beklenmeyen (contingency) | %4 | 408.845 ₺ | Dayanak ▾Sektör pro-forma normu (kaba %3–5); villa/az-katlı projede peyzaj payı yüksek. 436.8 m² × 23.400 ₺/m² × %4 = 408.845 ₺ |
| Pazarlama & satış | %2,5 GDV | 670.631 ₺ | Formül ▾GDV 26.825.232 × %2.5 = 670.631 ₺Emlak komisyonu + reklam/tanıtım (GDV üzerinden). |
| Girişimci kârı | %18 GDV | 4.828.542 ₺ | Formül ▾GDV 26.825.232 × %18 = 4.828.542 ₺Geliştirici getirisi: risk + SERMAYE/FİNANSMAN maliyeti + geliştirme süresini kapsar (ayrı finansman kalemi yok = çift-sayma yok). Yüklenici %10'undan (sert maliyette gömülü) AYRIDIR. |
| TOPLAM geliştirme maliyeti | — | 16.946.827 ₺ | 38.798 ₺/m² brüt |
GDV (satış geliri) tahmini, ilçe-geneli tek-sayı değil; 997 gerçek satılık-daire ilanının mahalle × tip segmentli medyanıdır. Altınkale mahallesi (70 ilan) medyanı 64.425 ₺/m² — ilçe-genelinden belirgin farklı.
| Mahalle | n | Medyan | Q1 – Q3 |
|---|---|---|---|
| ◈ Altınkale | 70 | 64.425 | 51.072 – 77.570 |
| Yeşilbayır | 24 | 68.482 | 57.148 – 95.761 |
| Çıplaklı | 191 | 61.667 | 42.500 – 95.000 |
| Bahçeyaka | 186 | 47.111 | 41.979 – 54.409 |
| Yeniköy | 505 | 47.727 | 41.667 – 55.000 |
| Tip | n | Medyan |
|---|---|---|
| 4+1 | 21 | 76.250 |
| 1+1 | 312 | 55.746 |
| 2+1 | 342 | 47.680 |
| diğer | 132 | 47.500 |
| 3+1 | 134 | 43.864 |
| villa | 52 | 43.472 |
Emsal-piyasa (~7.8M ₺), residual'in (~9.9M ₺) ALTINDA → geliştirme kârlı; arsa piyasada iskontolu olabilir.
En-iyi-kullanım residual'i 9,88M ₺; emsal-piyasa değeri 7,82M ₺. Aradaki fark; üst-segment ürün, daha düşük müteahhit-marjı veya arsaya biçilen gelecek-değer beklentisiyle açıklanır.
| Brüt/emsal oranı (emsal-harici alanlar; PAİY md.40 temelli tahmin) | 1.3 |
| Soft maliyet oranı (proje/ruhsat/harç/finansman/pazarlama) | 0.12 |
| Girişimci kârı oranı (GDV üzerinden; yüklenici %10'undan AYRI) | 0.18 |
| Net satılabilir / emsal alanı verimi | 1.0 |
| Ortalama daire brüt alanı (kütle/adet için) | 120.0 |
| Daire birim satış fiyatı (GDV); konut-havuzu medyanı | 50000 |
İmar: resmî belediye e-imar kaynağı (canlı-sorgu ile doğrulanmış)
İnşaat maliyeti: T.C. Resmî Gazete 03.02.2026 Sayı:33157 — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği. KDV hariç; genel giderler %15 + yüklenici kârı %10 DAHİL.
Plan notu: Altınkale-Yeşilbayır Plan Hükümleri md.10.1/10.2 (3 kat: TAKS 0.20 / KAKS 0.60), md.8 (min parsel 400 m²), md.3-özel (çatı zorunlu)
Daire (GDV): kamuya açık satılık-konut ilan verileri (KVKK-redaksiyon tasarım ilkesi; kişisel veri saklanmaz)
Emsal arsa: emsal-motoru düzeltilmiş (emsal-düzeltme → sentez; alan/zaman/cephe).